home-loan

 

আজকের Nuclear Family concept এ বিভিন্ন কারনে আজ খুব অল্প বয়সেই এবং Sufficient Income থাকুক বা না থাকুক অনেককেই খুব তারাতরীই হয়তো House Building Loan এর কবলে পড়তে হয়। আমি আমার অনেক Client দের সঙ্গে এই ব্যপারে অনেক কাজ করেছি বা করছি। তাদের অনেকেরই অনুরোধ ছিলো এই যে তারা আমার কাছ থেকে  এই ব্যপারে যত Advice পেয়ে উপকৃত হয়েছেন সেই ব্যপারটা নিয়ে আমি যেন কিছু লিখি। আমার বক্তব্য হলো লিখতে তো অসুবিধা নেই, সমস্যাটা হয় আমি যে Strategy গুলো বলি তার বেশিরভাগ ই Person to Person তার Mindset অনুযায়ী বলি। আমি কোনো Thumb Rule Follow না করার চেষ্টা করি। কারন আমি বিশ্বাস করি যে, আমি যাকে যাই Advice বা Suggestion দি না কেন তার Mindset বা নেবার খমতা যদি না থাকে তাহলে ঐ Advice টা তার কাছে হয়ে যায় “Nice to Know” গোছের “Need to Know” হয় না।

প্রথমেই Flat বাডী যাই নিতে এগোন First মাথায় রাখতে হবে বসবাসের জন্য বাড়ী কিন্তু Asset নয় অর্থাৎ এই Location এ Flat নিচ্ছি, কারন “অমুক অমুক কারনে ভবিষ্যতে এর দাম অনেক বাড়বে”? “এই Location এ আর ভালো Flat তো এই দামে পাওয়াই যাবে না”। এগুলো আপনার চিন্তা মাত্র, এই Assumption গুলো কোনো Assurance আছে কি? It is your anticipation। যদি বাড়েও তাহলেও তো আপনি বিক্রী করে রাস্তায় চলে যেতে পারবেন না? আবার Better Location থেকে Inferior Location এও তো যেতে পারবেন না। তাই না?

Tax ছাড় পাবেন বলে যারা এই Flat Purchase করতে এগোচ্ছেন তাদেরও আমি অনুরোধ করবো দুবার ভাবতে Finance এর খেত্রে বেশিরভাগ ব্যক্তিই Present Benefit এর বেশি আর কিছু দেখতেই পান না অথচ Finance এ সব Decision এরই Good Or Bad Impact আসে Future এ। আপনার প্রয়োজনটা দেখুন, আর আপনার Cash Flow এই মুহূর্তে Loan Emi নেবার জন্য Permit করছে কি না সেটাও তো দেখা উচিৎ। ধরুন একজনের Heart Permit করছেনা Trekking করার জন্য তাও যদি তিনি Trek করতে যান তাহলো বড় বিপদ হতেই পারে। এই বিপদটা হয় অতি দ্রুত, আর Finance এর খেত্রে যখন ভুলটা বোঝা যায় তখন হাতথেকে মুল্যবান Time টাই বেড়িয়ে যায়। Oh sorry, আমি এই পর্য্যন্ত এসে পরিস্কার দেখতে পাচ্ছি অনেকেরই Mindset এর সঙ্গে Already Differ করতে শুরু করেছে। ঠিক আছে চলুন, এই ব্যপারে বাকি যা কিছু সেটা পরে বলা যাবে।

এবার দেখে নেওয়া যাক কোনো বাড়ি বা Flat নেওয়ার আগে কি কি বিশয় দেখে নেওয়টা খুব জরুরী।    

  • Promoter/Developer এর সঙ্গে Contract করার আগে সব খুঁটি নাটি শর্তাবলি ভালো করে বুঝে নিন। Promoter এর Lawyer এর ওপোর পুরোপুরি ভরসা না করে হয় নিজে বুঝে নিন না হলে কোনো Lawyer কে দিয়ে যাচাই করে নিন।
  • জমির দলিল ঠিক আছে কিনা Search করিয়ে দেখে নিন। Bank Loan দিচ্ছে মানে সে সব দেখে নিচ্ছে এরকম taken for granted ভাবনা না ভাবাই ভালো।
  • যে Building টি নিতে যাচ্ছেন তার Plan Sanctioned কিনা দেখে নিন। Plan Sanction হওয়ার 2 বছরের মধ্যে Construction কাজ শুরু হয়েছে কিনা Check করে নিন। না হলে ঐ Plan কে Renew করতে হয়। সেখেত্রে Renew করার Date টি দেখে নিন।
  • Flat register করার আগে Promoter বা Developer এর কাছে Completion Certificate চেয়ে নেবেন।
  • Carpet Area, Super built up area এগুলি ভালো করে বুঝে নিন।
  • Construction সংক্রান্ত Internal Specification বিশেষ করে Floor/Kitchen/Toilet এর Mosaic/Marbel/Tiles এগুলো আর জানালা দরজার Material এগুলো জেনে নিন।
  • Electricity Meter মিটারে পর্যাপ্ত খমতা নেওয়া হচ্ছে কিনা দেখে নিন।
  • Electric Wearing এর জন্য যে Cable Use করা হচ্ছে তা যথাযথ কিনা দেখে নিন। AC/Micro wave Oven এরকম উচ্চ খমতা সম্পন্ন বিদ্যুত ব্যবহারের Separate Line করা আছে কিনা দেখে নিন।
  • Meter Box লাগোয়া Main Switch থেকে আপনার Unit টি পর্য্যন্ত আলাদা Positive, Negative এবং Neutral Line টানা আছে কিনা দেখে নিন।
  • Safety Tank এবং নিকাশি ব্যবস্হা ঠিকঠাক আছে কিনা দেখে নিন।
  • জলের Tank এবং Under Ground Reserver এর খমতা জেনে নিন।
  • Fire brigade থেকে NOC নেওয়া আছে কিনা জেনে নিন।

  Home Loan টাকে অবশ্যই Insurance Protect করে রাখুন যদি পারেন তো Loan Protected Insurance টা নিজে বাইরে থেকে করে রাখুন। এতে অনেক সুবিধা বেশি পাবেন। যারা সরকারী চাকুরী করেন না বা ব্যবসা করেন না তাদের খুব বেশি Long Term এর ভাবনা ভেবে বড় কোনো Flat এ না যাওয়াই ভলো। কারন Private চাকুরীতে আপনি যত Dynamic হয়ে নিজের যোগ্যতা, Experience প্রভৃতি বাড়িয়ে নিয়ে Change করবেন ততই আপনার Income Increase করার সম্ভবনা বাড়বে। হয়তো কয়েকবছর পর আপনার Income এত বেড়ে গেল যে আপনার বর্তমান Flat টা আর আপনার Life Style এর সঙ্গে ঠিক Suit করছে না। আমি এমন অনেকেই জানি যারা তাদের ব্যক্তিগত যোগ্যতা এতটাই Increase করে ফেলেছেন যে তাদের এমন অনেক Offer আসছে যেগুলো এই Province এই নয়। তখন যেন আপনার ঐ বেশি বড় Flat টা বাধা না হয়। কারন Flat যত বড় হবে তত আপনি যখন Sell করতে চাইবেন তখন Buyer কম পাবেন। এই Technology Era তে খুব কম মানুষই তার Future Predict করতে পারবেন। এই ব্যপারটা নিয়ে আর ইচ্ছা করেই বিশদে যাচ্ছি না।

চলুন, আমি ধরেই নিলাম যে সব কিছু ঠিক ঠাক করে আপনি একটা 10 লাখ টাকা 9.5% Interest Rate এ House Building Loan নেবো বলে ঠিক করেছেন। প্রথমেই আগে যেটা করুন Bank এর সাথে কথা বলুন Maximum কত বছরের জন্য আপনি Loan টা পেতে পারেন। আবার একটা পুরোনো ধারনা থেকে বেরিয়ে আসতে অনুরোধ করবো। আপনার House Building Loan আপনার অবর্তমানে আপনার Family Liability নয়, কারন Loan টা তো Insurance Protected থাকছেইযত বেশি Tenure যাবেন EMI তত কম হবে EMI যত কম হবে তত আপনার Present Cash Flow তে চাপ কম পরবে এই মুহূর্তে হয়তো আপনার একটই লক্ষ্য Flat এবং Tax Save, কিন্তু একবার ভবতে অনুরোধ করবো আপনি এবং আপনার Family Member দের সবাইকে নিয়েই তো আপনি। তাদের স্বপ্ন, তাদের সুখ সব নিয়েইতো আপনি। তাই না? জীবনের প্রথম থেকেই যদি EMI এর চাপে আপনার Present Cash Flow খোঁড়া হয়ে যায় তাহলে ভবিষ্যতের আরো গুত্বপূর্ন Goal যেমন আপনার Retirement Planning, বাচ্ছদের Education Planning, Marriage Planning, Emergency funding এগুলোর কি হবে

Bank সব সময়ই চাইবে আপনি Loan নিয়ে তারাতারি Loan টা শোধ করে দিন তাতে তো ওদের ই লাভ, আপনার লাভটা কোথায়? ভেবে দেখেছেন কাবুলি ওয়ালারা তো এ দেশ ছেড়ে চলেই গেল এই Registered কাবুলি ওয়ালাদের জন্য। Loan টা Long Term চালালে আপনার Psychological অসুবিধা ছাড়া আর তো কোনো অসুবিধা থাকর কথাই নয়। আমি একটা ছোট্ট Strategy বলছি ভেবে দেখবেন যাতে আপনি Long Term এর জন্যই Loan নেবেন কিন্তু Loan তার অনেক আগেই শোধ হয়ে যাবে। ধরুন আপনি 10 লাখ টাকা Loan নিচ্ছেন 20 বছরের জন্য 9.5% Interest Rate এ। তাহলে আপনার EMI পড়বে 9,321 টাকা। এবার আপনি ঐ 10 লাখ টাকার Just 0.20% অর্থাৎ 2,000 টাকার একটা SIP- Mutual Fund এ একই সাথে চালু করে দিলেন। তার মানে আপনাকে ধরতে হবে যে আপনার EMI Amount হলো (9,321+2,000) = 11,321। 20বছরে আপনাকে Loan এর জন্য Interest Pay করতে হবে Total 12,37,144 টাকা আর Principle 10,00,000 টাকা অর্থাৎ মোট 22,37,115 টাকা। আর 20 বছরে 2,000 টাকার SIP @15% Return এ আপনাকে Maturity Amount দেবে 26,54,147 টাকা। অর্থাৎ Little bit Pressure প্রথম দিকে নিয়ে আপনি Actually Interest Free Loan এ Flat কিনে নিলেন। শুধু EMI দিলে 20 বছর পর আপনার Loan শোধ হয়ে যতো এবং বাড়িটাই আপনার হতো। এখানে সামান্য একটু Pressure নিয়ে Flat তো হলোই তার সাথে Wealth Creation ও হয়ে গেলো। ঐ 20 বছরে 2,000 টাকা করে SIP তে আপনার Investment হয়েছে মাত্র 4,80,000 টাকা। তাহলে বাকি টা তো আপনি Time না দিয়েই Earn করলেন তাই নয় কি? অনেকেই Liquidity Power কি ঠিক বুঝে উঠতে পারেন না এই Strategy তে ওনার Loan এর পাশাপাশি এমন একটা Wealth Create হচ্ছে যেটা থেকে প্রয়োজনে যে কোনো সময় Liquidity থাকছে

এবার ধরুন ঐ Loan টাই 20 বছরের পরিবর্তে 30 বছরের Tenure এ কেউ নিলেন। তাহলে তার EMI হবে 8,408 টাকা। আগে তিনি EMI + SIP মিলে 11,321 টাকা দিচ্ছিলেন। ধরুন ঐ EMI 8,408 টাকার সাথে আপনি 3,000 টাকার SIP শুরু করে দিলেন। তাহলে ঐ 30 বছরে আপনার শুধু SIP থেকেই জমবে 1,66,99,675 টাকা। আপনি 30 বছরের Loan শুনে আঁতকে উঠলেন তো? ভয় নেই ঐ SIP ই আপনাকে Just 11 বছরে দেবে 9,35,318 টাকা আর ঐ বছরে আপনার Due Loan Amount থাকবে 8,86,192 টাকা। আপনি চাইলে এই Position এসে Loan শোধ করে দিতে পারেন 30 বছরের Loan 11 বছরে শোধ দেওয়ারমত পরিস্হিতি তৈরী হয়ে যাবে

এরকম আরো অনেক Strategy তৈরী করে নিয়ে নিজের Finance কে সাজানো যায়। গতানুগতিক ধারনা থেকে বেরিয়ে আসতে হবে। আমি জানি যাঁরা আমায় এই ধরনের Strategy গুলো লেখার কথা বলেছিলেন তারা ভাবছেন “ঐ টা কেন লিখলেন না” বা “ঐ গুলো কেনো বললেন না” ইত্যাদি। দেখুন এই Strategy গুলো বাস্তবে Implement করতে হলে অনেক Monitoring এবং আরো অনেক কিছুর প্রয়োজন হয়। আমি একজনের Financial & Mental State ভেবে এগুলো Implement করাই, তাই আমার Control টাও ওতে থাকে।আমার সঙ্গে যারা Business গত ভাবে জড়িত তাদের খেত্রে ঐ কাজগুলোর দিয়িত্ব আমি নিতে পারি। সব Strategy কিন্তু সবার জন্য নয়।

এখানে এইটুকু পড়ে যদি কেউ এই ধরনের Strategy Apply করতে চান তাহলে তিনি নিজের দায়িত্বে সেটা করবেন। কারন আপনি Plan A জানলেন Plan B বা Plan C জানেন না।

আপনাদের মতামত পেলে ভালো হয়।