Equity Mutual Fund As Long Term Asset Class

Property vs Equity

আমি এর আগে অনেকবার বহু ভাবে বোঝানোর চেষ্টা করেছি যে Investor এর Investment Mind-set ই Investment থেকে Return পেতে সাহায্য করে। আজ একটু Different Angle দিয়ে বোঝানোর চেষ্টা করছি। বহু মানুষকে দেখেছি যেদিকে স্রোত বয় সেদিকে নিজেকে ভাসিয়ে দিতে। যেমন- একটা সময় ছিলো যখন Insurance এবং NSC কাটার হিড়িক পড়ে যেত। মাঝে মধ্যেই Gold এর ভবিষ্যতে দাম বেড়ে যাবে এই আশায় এবং এই আশঙ্কাতেও মানুষ অফিস কামাই করে পর্য্যন্ত  সোনার দোকানে লাইন দেওয়ার হুড়োহুড়ি ফেলে। মাঝে হয়েছিল ULIP Insurance এ টাকা রেখে বড়লোক হবার জন্য তাড়াহুড়ো। ঐ সময়টাতেই Mutual Fund এর Close Ended Infrastructure Fund এ টাকা Invest করতে না পারলে অনেকে ভেবেছিলেন জীবনে অনেক কিছু হারিয়ে ফেলবেন। এর পর আসে Real Estate এ Investment থেকেই নাকি সবথেকে লাভ, দেরি করলে নাকি অনেক কিছু মিস হয়ে যাবে, “দাম তো দিনে দিনে বাড়বে তাই না”,এই রকম আর কি।

দেখুন Savings করা একটা Art, তাই খুব কম Income করেও অনেকে ভালো Save করেন আর অনেকে অনেক বেশি Income করেও সেটা পারেন না। কিন্তু Investment শুধু Art নয় ওটা একটা বড় Science। খুব সহজ ভাবে বললে বলা যায় মানুষ Invest করে ভবিষ্যতের অনিশ্চয়তা থেকে নিজেকে রক্ষ্যা করার জন্য এবং ভবিষ্যতের Requirement গুলিকে পূরণ করার জন্য। অর্থাৎ তার Investment টি থেকে যেন ভবিষ্যতে এমন একটা Income Create হতে থাকে সেটা যেন ভবিষ্যতে  তার কাজে লাগে। এখন প্রশ্ন হলো Income টা Asset থেকে আসে, না Liability থেকে ? অবশ্যই Asset থেকে। সমস্ত সাধারন মানুষ এই Asset Creation জানবে এটা নিশ্চই আপনি আশাও করেন না। তাহলে হুজুগে পড়ে সবাই যা আলোচনা করছে, সবাই যেদিকে দৌড়াচ্ছে, Media যেদিকে সবাইকে যেতে বলছে সেদিকে যদি আপনিও দৌড়ান তাহলে ধরে নিতে হবে আপনিও বিশ্বাস করেন Asset Creation খুব সোজা এবং সেটা যারা আপনাকে প্রভাবিত করছে তারা জানে বলে আপনি বিশ্বাস করেন।

Investment এর অনেক Principle এর অন্যতম একটি হলো সবাই যেদিকে দৌড়াচ্ছে সেদিকে দৌড়াবার আগে অনেক অনেকবার ভাবুন। পরামর্শকরুন Expert এর সঙ্গে।


Investment এর জন্য Asset হিসাবে মানুষ Fixed Asset Class, Gold, Real Estate এগুলোকেই প্রধান্য দিয়ে থাকে। Equity যে একটা একটা বড় Asset Create করার খমতা রাখে এটা এখনো অনেকে মনেই করেন না। তার একটা বড় কারন ছোটো বেলা থেকে শুনে আসা একটা কথা “Share Market মানে জুয়া, ফাটকা, ওতে Risk বেশি”। বেশরভাগ মানুষ Nominal Return বা থোক Return টা বেশ ভালোই বোঝেন CAGR (Capital Appreciation Growth Rate বা Compounded Annual Growth Rate) Return টা বুঝতে পারেন না। এই কারনে দেখবেন Bank, Insurance Co. গুলি এই থোক Return এর কথাই তাদের Client দের বলেন। যেদিন Insurance Product এর Maturity তে থোক কত পাওয়া যাবে সেটা না বলে মানুষকে CAGR Return কত % বলা শুরু করবে  তখন অনেক জারিজুরী বন্ধ হয়ে যাবে।

যেকোনো দুটি বা অধিক বিষয়কে যদি তুলনা করে বুঝতে হয় তাহলে অবশ্যই দুটির Result কেই একটা Unit এ  নিয়ে আসতে হবে। না হলে  কিভাবে বুঝবেন ? একটা ট্রেন ঘন্টায় 80 KM Speed এ যায় আর একটা 120 KM Speed এ যায়। যদি এই ঘন্টার হিসাবে একই Unit এ না বলা হতো তাহলে কি কে জোরে যাচ্ছে তা বোঝা যেতো ? ধরুন একজন অঙ্কে 100 র মধ্যে 40 পেয়েছে আর একজন 50 এর মধ্যে 30 পেয়েছে, এখন এদের মধ্যে কে ভালো Number পেয়েছে বুঝতে % বারে নেওয়া যেমন জরুরী তেমনি Investment কে Judge করার জন্য CAGR Return জরুরী।

আমি অনেকের সঙ্গে কথা বলছিলাম যে Real Estate গত 18 থেকে 20 বছরে কত Return দিয়েছে ? বিভিন্ন ব্যক্তির বিভিন্ন মত, মোটামুটি যেটা পাওয়া গেছে তহলো 6 গুন থেকে 8 গুন বেড়েছে, কিছু জনের মতে 10 গুন বেড়েছে। যেহেতু Real Estate এর এতদিন কোনো Regulation ছিল না তাই সর্বজনগ্রাহ্য Data পাওয়ার বেশ অসুবিধা। যেখানে Real Estate 18 বছরে Return দিয়েছে 8 গুন সেখানে Equity Return দিয়েছে 8 থেকে 9 গুন আর Equity Mutual Fund দিয়েছে 82 গুন Return ঐ একই সময়ে। আপনি নিতে না পারলে বিশ্বাস নাও করতে পারেন, সবটাই Recorded এবং বাস্তব।

তবু বেশিরভাগ মানুষ Eqity Mutual Fund কে Asset Class হিসাবে ভাবতেই পারেন না। কেউ বলেন Risk, আর কেউ বলেন বুঝিনা ইত্যাদি। যাই হোক আপনার ধারনা আপনাকে ঠকাচ্ছে না তো?  যদি Equity Mutual Fund এও PPF এর মত 15 বছর Lock থাকতো তাহলে অনেকেই এখান থেকে ভালো Return ও পেতেন এবং এটাকে Asset Class হিসাবে গন্যও করতেন। Property র Value যেমন রোজ কোথাও বেড়োয় না কিন্তু Mutual Fund এর NAV রোজ প্রকাশ করা হয়। এই জন্যই আমি বার বার Mind Set এর কথা বলি। নীচের Chart টিকে খুব ভালো করে দেখুন অনেক না বলা কথাও বুঝতে পারবেন।

18 Years Property Vs MF1992 সাল থেকে Private Mutual Fund Start হয় কিন্তু তখন 1 টিই Fund House ছিলো UTI। 1997 সালে মোটামুটি ভাবে 5-6 টা Fund House কাজ শুরু করে দিয়েছে। তাই 1997 সাল থেকেই হিসাব করা হয়েছে। এর বাইরেও আরও অনেক Fund আছে। আমি এখানে Fund এর কথা বলার জন্য Chart টা দিনি। আমি যাতে সাধারন মানুষের বুঝতে সুবিধা হয় তাই থোক Return হিসাবে কত Times হয়েছে তাও দেখিয়েছি।

একবার ভাবুন, আর কোন Asset Class Long Term এ এই ধরনের Return দেওয়ার খমতা রাখে? Equity Risky, হ্যাঁ Short Term এ Risky অবশ্যই। এই 18 বছর Period এ কত কি ঘটেছ, Ketan Parekh Scam, IT Crash, Kargil War, US Twin Tower Attack, 2008 Global Melt Down, আরও কত কি যা Short time এ এই উপরের Fund গুলিকেই ধরাসায়ী করে দিয়েছিলো, কিন্তু তাতে Long Term এ কি এসে গেছে।

যেখানে Property এই Period এ দিচ্ছে 8 গুন Return, FD দিচ্ছে 8 গুন সেখানে Equity Mutual Fund 40 গুন থেকে 82 গুন Tax Free, Hassel Free Return। আমি জানি অনেকে বলতেই পারেন যে এই বছর দেড়েক হল Equity Market খুব ভালো Return দিয়েছে তাই আজ আপনি এই হিসাব দেখাচ্ছেন, তো চলুন 1.5 বছর আগে যদি হিসাবটা করা হত তাহলে কি হতো একবার নীচের Chart টিতে দেখে নেওয়া যেতেই পারে।

16.5 Years Property Vs MF

তাতেও দেখা যাচ্ছে কোনো তুলনাই হয় না। অনেকের মত হলো Property থেকে তো আমি একটা Rent পেতে পারি? Property Valuation এর 2.5% Rent Income ধরে নিন। But it is Taxable Income। এর পর আছে Maintenance Cost, Up keeping Cost, Property Tax ইত্যাদি অনেক ঝামেলা।

যারা মনে করেন Equity Asset Class হিসাবে খুব Volatile কিন্তু Property র Downside Risk Zero। আমার মনে হয় যারা এটা বলেন তারা ইদানিং কালের পরিস্হতিটাকে মাথায় রেখে এটা বলছেন। দেখুন 6/4/2015 তারিখে Economic Times বলছে The Mumbai Real Estate market had seen a very big correction between 1995 and 2001, when prices crashed by half in many pockets.।

Property Investment Cycle-

Mid 80’s – Early 90’s Property Price শুধু বাড়তেই থেকেছে। একই জিনিস হয়েছে 2005 – 2013 পর্য্যন্ত।
Mid 90’s – 2002 Property Price remained Flat to Negative। Same ঘটছে 2013 থেকে Till Date।
2002 – 2004 Investor Sold their Investment in Frustration। 2020 তে তাহলে কি হবে ????

IDFC Real Estate

 

উপরের ছবিটার বাঁদিকে রয়ে আমাদের দেশের কয়েকটি বড় শহরের Real Estate Growth From 1997 থেকে 2014 পর্য্যন্ত। দেখতে পাবেন ঐ Period এ Goregaon Citiy তে Growth সব থেকে বেশি 9.7%। আর ছবিটার ডান দিকে রয়েছে Real Estate এর সঙ্গে Equity র Comparison। ঐ Goregaon City তে যেখানে Real Estate Growth 9.7% সেখানে ঐ Period এই Equity Sensex Growth 11% অর্থাৎ Real Estate যেখানে 5 গুন Return দিয়েছে Equity Return দিয়েছে 7 গুন। আশাকরি আগের আলোচনা থেকে বুঝতে পেরেছেন Equity Return এর থেকেও ভালো Equity Mutual Fund এর Return অনেক বেশি হয়।

বর্তমান সময়ে Property Demand যদি হয় X তাহলে Supply হল 5X। Economics এর নিয়মে এর Reaction আসতে বাধ্য। এখন বিভিন্ন Property Expert দের Observation হলো একমাত্র তারাই Property কিনতে এগোচ্ছে যারা নিজেরা সেটায় থাকবেন। এবার যারা 2/3/4 টে Property তে Invest করে রেখেছেন তারা Frustrated হয় একসময় ওগুলো বিক্রী করতে চাইবেন তখন Supply আরও বেড়ে যাবে। তখন কি হবে?

আগে যা বলেছি Investment is a Science, It requires Advice, শুধু মাত্র সব Public চাইছে অতএব আমাকেও তা করতে হবে নাহলে লোকসান বা বোকমো হয়ে যাবে এই Mindset টা পাল্টানো প্রোয়োজন। আপনার Financial Goal কি, সেটা কিভাবে Fulfill করবেন তার Planning করুন। যাদের মাথায় ঘোরে ভালো Return ইত্যাদি তারা আমি জানি এই লেখটারও ঠিক Flaw কোথায় আছে বার করে ঐটাতেই Focused হয়ে যাবেন। যখন যেখানে Return সেখানেই দৌড়ে বেড়ালে দৌড়োনোই সার হবে কাজের কাজ কিছুই হবে না। এই যেমন এখন Gold bond এর পিছনে দৌড় শুরু করেছেন কিছু জন।

আপনাদের কি মনে হয়?

Related Articles

Call Us

or

Our phone lines are available from Monday to Friday 10 AM to 6PM and Saturday from 10 AM to 3PM.

Are You Having Any

Financial Problem?Queries?

If you are looking for expert help on your financial problems,
then you can fill your contact details to book a FREE personal session with our expert financial consultants.

15 thoughts on “Equity Mutual Fund As Long Term Asset Class”

  1. Dr. S. Baidya

    Excellent research and amazing article Asokebabu. I think one article (rather research article) is enough for opening eyes to common people. Thank you.

  2. This is the simplest way to get maximum return on your investment to follow Roy Babu’s article but don’t follow your NAV regularly.

  3. দেবাশিস উকিল

    ধন্যবাদ রায়বাবু আপনার এই অসাধারণ লেখাটি জন্য । ভেবেছিলাম কিছু প্রশ্ন রাখব কিন্তু সেই অবকাশ আপনি দেন নি ।

  4. pijush kanti kumar

    Good analysis. But high risk is always associated with equity. Return depends on the risk taking ability.The person who is having that ability wins the race.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

error:
Scroll to Top