অনেকেই আমার কাছে Flat কিনে বা Real Estate এ Invest নিয়ে জানতে চেয়েছেন । Equity, Debt, Fd Gold ইত্যাদির মত Real Estate ও একটি Asset class। যেকোনো Asset class এই Investment এর আগে যেমন সেই Asset class টি সম্বন্ধে একটু ধারনা করে নেওয়া প্রয়োজন Real Estate সম্বন্ধেও ঐ একই কথা প্রযোজ্য। প্রত্যেকটি Asset class থেকেই Long term এ Return পাওয়া যায়। কোন্ ব্যক্তির জন্য কোন্ Asset class টি কতটা পরিমানে প্রয়োজন এবং সেগুলি তার Financial Goal fulfillment এ কতটা সাহায্য করতে পারে সেটা কোনো Financial Planner এর সাথে বসে আলোচনা করে বুঝে নেওয়া প্রয়োজন।
কিন্তু বেশিরভাগ ব্যক্তি সেই Asset Class এই Invest করে থাকেন যেটি যখন বেশি Return দিয়ে থাকে। যেমন Gold, Equity বা Real Estae এর দাম যত ক্রমাগত বাড়তে থাকে তত মানুষ ছুটে যায় ওগুলিতে Invest করতে। বেশিরভাগ সময়ই বেশির ভাগ মানুষ Cycle টির Peak এ Invest করেন এবং Trapped হয়ে পড়েন। Planning ছাড়া Invest করলে এরকম ঘটনা ১০ বারের মধ্যে ৮ বার ঘটবে। জীবন একটাই, সেটা নিয়ে খুব বেশি পরীক্ষা নিরীক্ষা করলে পরে আপশোস করতে হতেও পারে।
একজন ব্যক্তি একটি Flat Book করবেন বলে ভাবছেন যেটির বর্তমান দাম ৫০ হাজার টাকা, ওনাকে তার জন্য ১০ লাখ টাকা Down Payment করতে হবে এবং বাকি ৪০ লাখ টাকার উনি ২০বছরের Term এ Loan নেবেন, যার জন্য ওনার interest লাগবে ১০% করে। ঐ ব্যক্তির Financial Planning আমি করি। উনি আমার কাছে জানতে চেয়েছেন যদি উনি ঐ Flat টি Investment Purpose এ নেন সেটা ঠিক হবে কিনা? আমি আপনাদের সাথে এটি Share করছি যদি এ থেকে আপনাদের কোনো উপকার হয়, তাই।
হিসাবের সুবিধার্থে ধরে নেওয়া হয়েছে যে তিনি তার ঐ Flat টি নেওয়ার পর যতদিন না বিক্রী হচ্ছে ততদিন তিনি মাসিক ১৫ হাজার (৩% of Flat Value) টাকা করে ভাড়া দিচ্ছেন এবং প্রতি তিন বছর অন্তর ঐ ভাড়া বাড়বে ৫% হারে। উনি ৩০% Tax Slab এ বর্তমানে রয়েছেন। ধরে নেওয়া হল উনি ৫ বছর পর ঐ Flat টি বিক্রী করে দিতে পারবেন ১ লাখ টাকায়।
তাহলে তার ঐ ৫ বছরে কি কি টাকা বেরিয়ে যাচ্ছে (Money outflow)
Down Payment ১০ লাখ টাকা।
Stamp duty এবং Registration (approx 6%) ৩ লাখ টাকা।
২০ বছরের Term এ ১০% interest এ EMI ৩৮,৬০১ টাকা, অর্থাৎ ৫ বছরে মোট EMI বাবদ Payment হবে ২৩,১৬,০৬০ টাকা।
৫ বছরে Principle দেওয়া হচ্ছে ৪,০৭,৯০২ টাকা। এবং ৫ বছর পর বকেয়া Loan পরিশোধ করতে হবে ৩৫,৯২,০৯৮ টাকা।
এবার ওনার Net Money inflow কি কি হচ্ছে দেখা যাক
Flat বিক্রী বাবদ ১ কোটি টাকা। ভাড়া বাবদ ৫ বছরে ৯,৯৪,৬১৩ টাকা। Tax saving on interest paid ৫,৭২,৪৪৭ টাকা। মোট আয় ১,১৫,৬৭,০৬০ টাকা।
ব্যয় Down Payment + Stamp duty ১৩ লাখ টাকা। ভাড়ার আয়ের ওপর Tax ১,৯৮,৯২৩ টাকা। ৫ বছর পর বকেয়া Loan পরিশোধ ৩৫,৯২,০৯৮ টাকা। ৫ বছরের EMI Payment ২৩,১৬,০৬০ টাকা। Capital Gain tax @ 20% (indexation for Past 5 years) ৪,০০,০০০ টাকা। অর্থাৎ মাট ব্যয় ৭৮,০৭,০৮১ টাকা।
তাহলে Net income হল (১১৫৬৭০৬০-৭৮০৭০৮১) ৩৭,৫৯,৯৭৯ টাকা।
( আমি এখানে Flat এর জন্য প্রতি বছর যে Municipal/Corporation Tax লাগবে তা ধরি নি। এর পর আছে Flat এর Maintenance Cost, যা প্রতি মাসে দিতে হবে, ওগুলি ধরলে ব্যয় আরও বাড়বে।)
দ্বিতীয় Plan
এবার যদি ঐ ব্যক্তি Flat টি না কেনেন এবং Down Payment + Stamp duty ১৩ লাখ টাকা কোনো Bank এ ১০% Rate এ FD করেন আর একটা ৯% Interest rate এ একটি Recurring Deposit A/C খুললেন ঐ EMI এর ৩৮,৬০১ টাকা করে জমা দেওয়ার জন্য। তাহলে ৫ বছর পর এখান থেকে তার মোট আয় হবে ( After Tax ) ৪৪,৪১,৯১৯ টাকা।
Flat নিয়ে ভাড়া দেওয়ার থেকে এই 2nd Plan টিতে প্রায় ৭ লাখ টাকারও বেশি Income হচ্ছে। আর যদি উনি এই 2nd Plan টির জন্য আর একটু বেশি return এবং Tax free Investment Choose করেন তাহলে এটির থেকে আয় আরও অনেক বেশী হবে। এতে Liquidity অনেক বেশী এবং Risk নেই বললেই চলে।
3 thoughts on “Investment or Planned Investment”
Eye opener and thought provoking analysis, Primary Research and SWOT analysis are the key aspects for any financial transaction. Every single aspect has been taken care of.
If anybody buy a flat for his residential purpose ,then this comparison is not correct,as fulfilment of his requirement cannot be valued by any calculation. But, if he buys a flat with loan,then this analysis is an eye opener. Again, if he buys it with his own investment in such a place , which is fast developing ,then it may not be tallied with bank interest. Choice of place and its availability should also be taken in account. After all, this is an interesting analysis.
Consider another point, the income from house property to be taxed always. Even in case of vacant house property also, an individual has to pay the tax!